Compra una casa en un remate

Compra una casa en un remate

Los listados con casas en 'foreclosures' para remate son una oportunidad para tener la casa propia a menor precio. - Univision.com

Con la crisis actual el negocio inmobiliario ha dado un giro hacia la oferta de casas en foreclosures. Las compañías inmobiliarias ofrecen ahora listados y listados de propiedades en pre-foreclosure, foreclosure y hasta ofrecen sus servicios para comprar con éxito una casa reposeída que va a ser subastada por el banco."Comprar una casa reposeída no es para todo el mundo", dijo Richard Swerdlow, CEO de Condo.com. Además, asegura que si bien muchas veces se tiene un buen negocio, las casas en foreclosure no han sido mantenidas por meses o años. "Por lo tanto, vas a tener costos más altos que lo que el precio de la vivienda indica".Sin embargo, asegura que hay un lado positivo basado en la gran cantidad de ofertas de este tipo. Sólo en el sitio online de su compañía tienen una sección con más de 34 mil propiedades en estas condiciones de venta.Subastas públicas y REOPara comenzar, es preciso diferenciar entre las subastas públicas y las subastas REO (Real Estate Owned auctions). "Las subastas públicas de foreclosure no son dirigidas por subastadores profesionales sino por los comisionados (sheriffs) locales o abogados de la Corte. Las subastas REO son remates de propiedades que los bancos no pudieron vender a través de las subastas públicas, las reposeen nuevamente y luego deciden venderlas en otras subastas. Estas subastas sí son dirigidas por subastadores profesionales", aclaró Chris Longly, director de relaciones públicas y comunicaciones de la Asociación Nacional de Subastadores (NAA, por sus siglas en inglés).Además hay que tener en cuenta que cada estado tiene sus propias leyes que regulan los distintos procesos de remates de propiedades."Un ejemplo es la subasta de HUD se requiere de una oferta escrita y sellada. Estas ofertas deben cumplir con un procedimiento y requiere de un agente inmobiliario profesional que lleve el proceso en nombre del comprador", dijo Dave Luczkow, vicepresidente de negocios y desarrollo de OptHome, una compañía inmobiliaria.HUD vende propiedades que ha reposeído luego de que un propietario -cuya hipoteca fue asegurada por FHA (Federal Housing Administration)- no pudo superar el proceso de foreclosure de la vivienda.Otro ejemplo es la subasta bancaria. "Estos remates son generalmente anunciados en los periódicos locales y usualmente se requiere que el mejor postor pague totalmente la propiedad con un cheque bancario, al cerrar la subasta", dijo Luczkow.Las subastas pueden tener lugar en la Corte local, en la misma casa que va a ser rematada, en la oficina del abogado a cargo del proceso, en una oficina de un subastador o en un salón determinado específicamente para rematar varias propiedades en un mismo día.Dónde encontrar subastas de foreclosuresSegún Lance Young -autor de "Cómo comprar una casa en foreclosure en una subasta", editada por la agencia inmobiliaria online RealtyTrac.com- hay tres fuentes principales donde se pueden encontrar estas oportunidades:Periódicos locales: los procesos de foreclosures pasan por una etapa en que deben hacerse públicos a través de los periódicos locales. Allí encontrarás información importante como la dirección de la casa, el nombre del propietario, la fecha del remate y el lugar, el nombre y número de teléfono del abogado a cargo.Corte local: toda la información que puedas obtener de la corte es gratuita. Los datos que obtendrás aquí son los mismos que en el periódico, pero con la ventaja que los tendrás antes de que sean publicados. La desventaja está en que deberás ir hasta donde está la corte y ver los archivos en los horarios establecidos.Servicios de listados en Internet: estos listados son por subscripción. Búscalos en un motor de búsqueda como foreclosure listings. Tienen la ventaja de que puedes acceder a la información de manera rápida y desde tu casa.Pese a que las subastas de casas son una verdadera tentación por los precios que se ofrecen allí, entre los postores hay poca gente común. Esto se debe a que se necesita pagar la totalidad del inmueble entre 12 y 24 horas después de que ganaste la subasta. A continuación te diremos cómo conseguir el dinero y luego te daremos algunos consejos para aplicar durante la subasta.

¿Por qué pese a haber grandes oportunidades en las subastas, hay poca gente común (la mayoría son inversores) ofertando?"El monto de dinero que se requiere es una de las razones", dijo Dave Luczkow. "En muchos Estados se pide por ley que los postores paguen la totalidad de lo ofertado. En otros Estados, solo se requiere un cierto porcentaje y luego un pago posterior poco después del cierre de la operación. De cualquier manera el postor debe contar con un monto considerable de dinero", aseguró.En algunas subastas, según Chris Longly -director de relaciones públicas de NAA- se pide un cheque de cajero (cashier check) de $5,000 para registrarse y poder participar, un dinero que no se devolverá en caso de no ganar ninguna de las subastas.Sin embargo, hay formas de conseguir una financiación. "Los bancos financian propiedades compradas en subastas. Los posibles postores deben contactar a sus bancos y estudiar las opciones de préstamos. Muchas compañías subastadoras -además del pago adelantado- piden una prueba escrita del banco como garantía de financiación por un determinado monto", dijo Longly. Por lo que es recomendable contactar antes a la organizadora de la subasta para informarse de estos detalles.Las subastas de propiedades en foreclosures suele ser el territorio favorito de gente con poder económico y experimentados postores: los inversores. Ellos suelen ser el 'enemigo' de la gente común en las subastas puesto que son fuertes competidores.Julio Sánchez, agente inmobiliario y propietario de MiamiHomeTours.com, dice que su compañía está actualmente ofreciendo un servicio para la gente común que puede ser la alternativa para llegar al éxito. Ellos se encargan de poner en contacto a inversores -que han comprado o van a ofertar por una vivienda- en una subasta con una persona común interesada en comprar una casa por menos valor que en el mercado. "Si el inversor compra una casa en la subasta por $150 mil, puede venderla por $20 mil más a un interesado", dijo Sánchez. Si la casa tiene un valor de $200 mil o más ambos habrán hecho buen negocio".Según Sánchez, el futuro propietario puede todavía pedir el dinero prestado al banco, ya que al banco solo le interesa que el monto a prestar por la vivienda se ajuste al valor del mercado. Y normalmente estas propiedades están saliendo en las subastas por menos del valor que tienen en un mercado aún depreciado como el de hoy.Una vez conseguido el dinero para que puedas ofertar en la subasta, te damos a continuación algunos consejos para aplicar el día del remate.

Los siguientes consejos fueron ofrecidos por los agentes inmobiliarios que se dedican a comprar en subastas viviendas en foreclosures, abogados y rematadores profesionales consultados en esta nota:Ve a una subasta de propiedades sólo en calidad de 'oyente': nada más que para ver cómo funciona el proceso.Haz la tarea previa: escribe una lista de las propiedades que puedan interesarte y visítalas para ver en qué condiciones están.Averigua cuánto dinero se necesita para calificar como postor: es lo que en toda subasta se conoce como 'base' (minnimum bid) y varía según el monto de la deuda que tiene la vivienda. Si la vivienda tiene un valor de $300 mil en el mercado actual, pero la casa fue a remate por una deuda de su propietario de $180 mil, el banco va poner como base $180 mil. Si no hay muchos postores, puedes ofrecer $1 por la propiedad y puedes ganarla por $180,001. En otros casos, los organizadores de la subasta usan otro formato llamado 'a costa del comprador' (buyers premium). Aquí todos los interesados en participar deben pagar un monto determinado, que en caso de no ganar ninguna puja, no se devuelve.Averigua si la propiedad tiene costas, deudas o penalidades pendientes (liens).Asegúrate que la casa queda en un lugar donde quieres vivir: "Porque revender una propiedad es muy difícil hoy en día. (Entonces) chequea el vecindario, los servicios de la zona y las escuelas", dijo Alan Kipnis, abogado y socio de la firma Arnstein & Lehr, de Fort Lauderdale, Florida.Inspecciona la propiedad cuidadosamente: "Como las propiedades se venden en las condiciones que se encuentran (as is) los costos de reparación correrán por tu cuenta", dijo Kipnis. Puedes contratar un inspector de vivienda que revise cuidadosamente y haga un presupuesto de los arreglos. Este precio debe ser considerado a la hora de ofertar.Asegúrate que la propiedad está desocupada. "Muchos postores no saben que desalojar a los ocupantes actuales de la vivienda es su responsabilidad. Este puede ser un proceso muy desgastante en cuanto a tiempo y emociones y es muy estresante para muchas personas", dijo Dave Luczkow.Establece el monto máximo a ofertar: "Es importante anotarlo", dijo Chris Yates, un agente inmobiliario e inversionista experimentado en comprar casas en foreclosure en el área de Denver, Colorado.Asegúrate de haber conseguido con anticipación el dinero: ten en cuenta que una vez hecha la oferta deberás dar un pago adelantado y luego pagar en pocas horas el resto. Si no tienes ese dinero perderán el pago adelantado que hiciste.No te entusiasmes con la puja: "No te emociones -recomendó Yates-, las subastas están diseñadas para sacar provecho de las emociones de los postores. Si crees que puedes ganar una puja aumentando de a $10, estás equivocado. Cuando quieras acordar tendrás miles de dólares sobre tu presupuesto".No compitas con otro postor: Chris Yates dice que no recomienda ofertar al comienzo de la subasta. "Cuando escuches al rematador nombrar la casa que te interesa, mantén la mano abajo. Deja que el resto oferte. Si la propiedad se pasa en un momento de tu presupuesto, entonces no hay necesidad de ofertar. Cuando el subastador diga 'A la una...' (Going one...) y si el valor todavía está debajo de tus números, entonces levanta la mano y haz la oferta".Concientízate de tu objetivo: "Tu objetivo no debe ser nunca simplemente comprar una casa en un remate, sino salir de la subasta con un negocio increíble o nada", aconsejó Yates.Otras recomendaciones que da la Asociación Nacional de Subastadores (NAA)Vístete confortáblemente: la espera puede ser larga y puedes pasar calor o frío.Come antes: hay una alta probabilidad de que no puedas comprar nada para comer durante la subasta. Pues debes estar atento a no perder tu oportunidad.Llega temprano y reserva un asiento: las subastas suelen ser populares y escasean las sillas. El mejor lugar es adelante del salón, cerca del subastador.No ofertes por algo que antes no inspeccionaste.Presta atención: no vayas a ofertar por la propiedad equivocadaLevanta la paleta con tu número para ofertar.¿Comprarías una casa en foreclosure en una subasta?